850万元买下一套排屋，付清房款，办好过户，看过房产。突然接到物业电话，有人强闯。

新房东遭遇了一个从未见过的年轻人，对方大喇喇地说，早在半年前，我就租下这套排屋，租期十年。

买房遇见租赁，原先在法律上有一句话叫作“买卖不破租赁”。那么新房东是不是真的要让步于这个从天而降的租客？

杭州拱墅区法院最近刚刚判了这样一起案子。

买下排屋正想装修冒出来一个陌生租客

2017年3月，经中介介绍，小陈看中了西湖区坤和西溪里的一套排屋，260平方米，850万元。

在中介公司的主持下，小陈和卖家梁某约定分期付款，双方签订了房屋转让合同，当时合同注明该房屋无租赁。

2017年3月和8月，小陈分两次将购房款共计850万元全部汇入中介公司的监管账户。2017年8月15日，房产过户；8月16日，房屋交付，物业交验单上注明房屋无遗留物品、毛坯房。

2017年8月26日，小陈父亲去排屋查看准备装修，发现房屋门锁居然被换，遂报警。

范某出场。范某说，早在2017年1月，他就和原房东梁某签订了租赁合同，租期十年，租金100万，按照法律上所说“买卖不破租赁”， 租赁有效。

到底是租房还是借款

去年9月，小陈将原房东梁某、租客范某一并告上法庭，要求法院判定租赁合同无效，租客腾退，原房东和租客赔偿她不能即时入住的损失。

官司一打起来，各方的说法就很有意思了。

范某底气十足地出示了租赁合同，租赁期限自2017年1月6日至2027年1月5日；年租金10万元，押金7万。

范某说，他早就将第一笔27万元即两年的租金和押金支付给梁某了，梁某还出具了收条呢。

关键是，这份《房屋租赁合同》落款日期为2017年1月6日。

原房东梁某说，不是这样的，范某其实是放高利贷的。合同上写的1月6日是范某后来加上去的，真正签定时间是2017年7月，当时自己急于用钱，向范某借款60万元，范某拿出租赁合同，说不签字，就不放款，自己是被胁迫才签的。两人之间是借贷关系，不是租赁关系。

原告小陈的代理人，浙江丰国律师事务所陈松涛和蒙慧西律师在庭上，还出示了一系列梁某和范某的微信聊天记录。聊天记录显示，梁某和范某之间有频繁的资金来往，确切地说是， 梁某频频向范某借钱，还钱。2017年初至起诉前，范某向梁某催讨的款项逾百万元。

律师提到了一个细节，对于还款时间范某掐得非常精确，对话中有“如果今天5点前还不上，我要收违约金了哦”。

法院裁判核心：到底是不是真实的租赁

2018年1月和3月，此案经历了两次公开开庭审理。

法庭归纳，案件的争议焦点为两被告签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》是否有效，被告范某是否能够以承租人的身份，对抗原告提出的要求其腾退房屋的请求。

而租赁合同是否有效，可以从双方当事人签订合同时的表示行为和合同签订后的履行行为两个方面进行分析，来看看租赁到底是不是真实意思表示。

法庭提出了好几个这个租赁关系的“异常点”。

首先，两被告对租赁合同的时间存在分歧。而且，一套排屋年租金仅十万，远低于市场价，且租金十年不变，所以该房屋租赁合同的约定不符合常理。第二，范某说是2017年1月就租下房屋，但是一直空置，也不向原房东梁某要门禁卡，还冒充业主进入小区及房屋强行装修，这些也不符合正常承租人的行为方式。

所以，两被告的真实意思并非建立房屋租赁合同关系。而梁某关于该房屋租赁合同系用于对借款进行担保的陈述更符合常理。

卖房的背后是海归、赌博、借款这些关键词

法庭最后判决原告陈某作为房屋所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利。

法院判决，被告梁某与被告范某签订的《房屋租赁合同》无效；两被告各于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失15000元。

新房东小陈是90后，排屋是父母买给她的，以分期付款的方式并已全部付清。

原房东梁某今年刚刚30岁，是个海归。据悉排屋也是他父母买给他的。但是现在即便卖了排屋，他还有欠款。

他为什么要向范某借那么多钱呢。

在两人的微信聊天记录中，好多借款发生节点都是梁某在牌桌上。而范某也劝过他“见好就收吧”。

至于范某，钱江晚报记者查询发现，仅仅在拱墅区法院，以范某为原告提起诉讼的官司就有很多，去年有4件，2015年有14件。案由都是民间借贷，在这些案件中，范某都是债主。

来源：钱江晚报

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