今年8月中旬，我市下发《关于规范中心城区房地产开发项目地下车位管理的通知》，明确规定，从9月1日起，地下停车场建设用地使用权办理不动产登记后，可以依法转让、出租、抵押。然而，由于交易细则不明确，让实际交易存在很多困难。昨日，市住房和城乡建设局下发《关于规范中心城区房地产开发项目车位车库交易管理工作的通知》（以下简称《通知》），对很多交易细则进行了具体明确。
《通知》要求，中心城区范围内房地产开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库交易都必须按《通知》执行。同时，要求房地产开发企业严格执行《通知》规定，规范停车位租售行为，合理确定价格，不得滥用市场支配权，变相抬高、垄断、操控停车位价格，不得扰乱房地产市场健康发展秩序。
可否租售，看停车位权属
《通知》规定，建筑区划内停车位的交易，必须按相应的原则进行规范和管理。
业主共有停车位。建筑区划内占用业主共有道路或场地用于停放车辆的停车位，以及土地出让条件及规划设计条件中明确要求配置的公共停车位属于业主共有，房地产开发企业和物业服务企业无权出售、出租。业主共有停车位的使用方式、相关收益及其使用由业主大会决定。
产权停车位。建筑区划内按照建设工程规划许可证确定且首次登记所有权人为房地产开发企业的停车位，可以出售、附赠、出租。
人防停车位。建筑区划内依法配建的人防“平战结合”地下停车位，经人防主管部门同意，房地产开发企业可按照“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。
机械式停车位。房地产开发企业开发建设的机械式停车位只能出租，不得出售。
何时租售，先办不动产首次登记
《通知》规定，开发项目停车位的出售、出租，应该符合商品房租售管理的有关规定，实行商品房现售备案和商品房租赁登记备案。
按规定，产权停车位不得预售，需经竣工综合验收备案且办理不动产首次登记后，向住建部门申请办理商品房现售备案证，买受人依法办理不动产权属证书。房地产开发企业首次办理地上建筑物商品房预售许可时，应在商品房预售方案中明确停车位规划配置数量、位置、车位的权属、租售方式，并在销售现场显著位置予以公示。
房地产开发企业在租售停车位前，应制定租售方案并进行公示。租售方案应包括以下内容：停车位分布位置、数量、面积情况；租赁期限、方式、租金标准或出售的时间、方式、售价；物业服务费用等。停车位租售方案和拟出租、出售停车位的证明文件应在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。
租售对象，业主需求第一
根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”所以《通知》规定，建筑区划内的停车位，应当首先满足本建筑区划内业主的需要，不得向非业主出售。
开发企业出租停车位，应当首先出租给本建筑区划内的业主和物业使用人。在完全满足本建筑区划内业主和物业使用人需求的前提下仍有空余车位的，可临时出租给本建筑区划内以外的单位或个人使用，但每次租赁期限不得超过一年。
车位产权，有条件转让
《通知》规定，产权停车位买卖合同采取网络方式签订，并按照有关规定备案。
当房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，购房人已购买产权停车位的，应当与其同时解除产权停车位买卖合同。
购房人购买产权停车位，经登记并取得不动产权属证书后可依法出售、赠与及以其他方式进行转让，但受让人应当为本项目其他具备条件的购房人。
房地产开发企业依法清算注销或兼并重组，依据清算或兼并重组决定未售车位登记在股东或关联公司名下的，股东或关联公司应按本《通知》规定出售或出租停车位。
同时规定，建筑区划内规划用于停放汽车的停车位，不得擅自改变其使用性质或封闭使用，也不得放置易燃、易爆、剧毒、放射性等有害物体。（荆门晚报记者 陈兴国 通讯员 周惊执 袁凯 李婷）
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