前不久，荆门市中心城区将规范房地产开发项目，地下车位管理，消息发出后，立即引起市民的热议，为何出台此规定？具体怎么操作？开发商会不会借机抬高租售价等问题。

昨日，住建部门，就新规进行了详细解读。为何要出台新规，2003年以来，荆门市为解决停车难的问题，要求开发企业按照住房套数1:1的比例配建停车位。据不完全统计，目前我市中心城区已有160个开发项目配建了99182个、358.38万平方米的地下停车位，其中，非人防工程地下停车位84594个、320.77万平方米。

《湖北省物业服务和管理条例》明确规定“停车位办理初始登记后才能租售”，而过去我市为鼓励建设地下车库，没有收取地下建设用地使用权出让金，也未计入规划容积率，造成无法办理不动产登记手续，导致小区各类停车投诉不断攀升。据悉，自2016年以来，中心城区共受理各类小区停车投诉数量占房地产类投诉的87%。其中，纠纷、争议的焦点主要是地下停车位的产权归属问题。

因相关政策不明朗，一方面，地上空间少量停车位无法满足业主日益增长的停车需求，业主有车无处停，导致小区乱停车堵塞应急通道、碾压绿化带、停车剐蹭等问题时常发生；另一方面，既有的地下停车位被闲置，有位置无车停。这种尴尬的对比在一定程度上加剧了业主的不满。

规范中心城区房地产开发项目地下车位管理，有利于明确地下车位产权、规范地下车位市场化经营和住宅小区停车管理、盘活城市资产，对于提升城市形象和品位、维护城市管理秩序、营造良好的住宅环境具有重要意义。

新规曾广听意见反复修改

从2018年底开始，市住建部门组建专班，对中心城区房地产开发项目地下停车问题进行了充分调研，并借鉴恩施、武汉等地规范地下停车位管理的经验，起草了《关于加强中心城区房地产开发项目地下停车位管理的通知》（草案），通过上门征求意见和座谈会的形式，广泛听取相关职能部门、房地产开发企业、物业企业等主要负责人，以及部分人大代表、政协委员、街道社区负责人、业主委员会、业主、新闻媒体、律师、公务员和其他行业代表的意见和建议。

今年2月，我市召开了房地产开发企业、物业企业主要负责人座谈会，对该《通知》（草案）进行了充分的讨论、修改，形成了征求意见稿。3月，市住建局、国资委、财政局、自然资源和规划局、税务局、民防办等相关单位主要负责人专题会议召开，共同研究地下车位的供地、规划建设、销售交易和不动产登记管理的具体措施。6月，部分人大代表、政协委员、街办社区代表、小区业主和业主委员会代表、法律工作者代表等40余人，再次对《通知》内容进行逐条修改完善。根据各单位和代表们提出的意见、建议，在进一步的修改完善后，最终形成了《通知》（送审稿），提交审定。8月9日，市人民政府办公室正式印发《通知》，明确从9月1日起施行。

新增和已建地下停车位管理有别

新规施行后，开发建设项目及其配建地下停车场作为连建空间，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权按照“一并供地、分次办理”的原则，一并拟订供地方案，分别办理供地手续。

开发建设项目规划方案施工图中要明确地下停车场的具体配建方式，包括：地下空间的用地范围、建筑面积、使用功能及结构层高等。重点标明地下停车场（除设备用房、其他用房之外）的空间范围、建筑面积、使用功能、停车位数量，并明确区分标注人防区域和非人防区域范围。经相关部门审定后，明确地下停车场规划设计条件。

根据地下停车场规划设计条件，开发建设单位申请完善配建地下停车场的地下建设用地使用权供地手续，补充签订《国有建设用地使用权出让合同》。其建设用地使用权出让价款，按照该宗地地上使用权主导用途所在区域基准地价计算，缴纳土地价款具体标准如下:

地下建设用地使用权土地出让价款=土地出让面积×该宗地地上使用权主导用途所在区域基准地价×10%。

新规施行前，已供地配建地下停车位的，补缴建设用地使用权出让价款后，方可办理地下空间建设用地使用权供地手续。其建设用地使用权出让价款，按照地上建设用地使用权出让时工业用途基准地价计算，其中2004年以前取得地上建设用地使用权的，按照2004年的基准地价补缴。补缴土地价款具体标准如下:

地下建设用地使用权出让价款=土地出让面积×该宗地所在区域地上建设用地使用权出让时工业用途基准地价×6%。

地下停车位依规租售、严控价格

对于配建地下停车位的销售交易管理，《通知》规定：地下停车场建设用地使用权办理不动产登记后，可以依法转让、出租、抵押。相关部门依法依规办理配建地下停车位的销售交易相关手续。

开发建设单位在办理配建地下停车位预售许可或者现售备案手续时，要在商品房预（销）售方案中明确开发项目停车位（含地下停车位）规划配置、车位的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并在销售现场醒目位置向购房人明示建筑区划内停车位的规划配置情况、使用性质、租售方式以及停车位归属等内容。同时，按规定报住建部门备案。住建部门将建立地下停车位电子楼盘表、网上签约和销售合同备案制度，加强地下停车位销售的全过程管理。地下车库将和住宅一样需要交纳住宅专项维修资金，用于保修期满后的公共设施设备的维修、更新和改造工程。

此外，地下停车位的租售应当优先满足业主的需要，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑进行租售。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。对公众投诉频繁、矛盾突出的地下停车位租售价格，价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。

地下停车位可办独立产权

地下停车位项目竣工后，开发建设单位根据供地结果，向不动产登记机构申请办理配建地下停车场的地下建设用地使用权不动产登记，取得《不动产权证书》；配建的地下停车位作为独立不动产单元进行登记，单独核发《不动产权证书》，根据地下标识码编制不动产单元号。《不动产权证书》登记的权利性质、土地用途、土地使用期限等内容按照《国有建设用地使用权出让合同》确定，房屋用途为“地下停车位”。

地下停车位土地使用权出让起止时间和使用年限与地上主导用途使用权的起止时间和使用年限保持一致。

地下停车位禁止擅自改用途

《通知》规定，地下停车位的所有人、使用和维护管理责任人应当按照设计用途合理使用地下车库，保障公共通道及出入口的开放性和交通集散功能，保障消防、通风、照明、监控、通信等设施正常运行。不得随意拆改、变动地下车位建筑主体、承重结构，不得擅自改变地下车位用途，以及不得有法律、法规规定的其他禁止行为，违反规定的由城管、住建、公安等管理部门及时依法查处。

来源：荆门晚报

责编：怡憬